A cultura do “Puxadinho” e as novidades do Direito de Laje
Vai construir um puxadinho em cima da casa da sogra? Então você precisa conhecer as novidades do Direito de laje! Acompanhe todos os pontos importantes que foram alterados após a conversão da Medida Provisória nº 759/2016 na Lei nº 13.465, de 2017.
Conceito
O crescimento urbano desordenado no Brasil tem dado espaço para várias situações complexas a respeito da regulamentação jurídica dessas construções. Sendo assim, a legislação “corre atrás” das novas práticas do Direito Real de Laje, a fim de dar conta dessas mudanças.
O instituto surge no ordenamento jurídico justamente com o intuito de regulamentar uma antiga prática entre os brasileiros, que é o avanço das construções a partir de um espaço em comum, o famoso "puxadinho".
Para tanto, o tema, que é relativamente novo, foi convertido na Lei 13.465/2017, a partir da Medida Provisória nº 759, de 2016. Os artigos 1.510-A a 1.510-E trazem as principais alterações, como será visto.
No que se refere ao conceito, temos a respeito do Direito de Laje que:
“O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.” (Artigo 1.510-A, caput, lei 13.465/2017)
Os doutrinadores Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald também comentam o tema, explicando que:
“O direito real de laje é a nova lamina de propriedade criada através da cessão, onerosa ou gratuita, da superfície superior ou inferior de uma construção, seja ela sobre o solo ou já em laje por parte do proprietário ou lajeado da mesma, para que o titular do novo direito possa manter unidade autônoma da edificação original”.
Dessa maneira, percebemos que lei e doutrina trazem definições importantes para o entendimento do novo instituto. Por laje, inicialmente, entendemos a parte superior (ou sobrelevação) e inferior (ou infrapartição) da construção base (aquela que dá origem à construção, estando colocada sobre o solo). E, a partir desse cenário, temos a formação de um novo direito real autônomo, qual seja, o direito de laje, que, como tal, poderá ser livremente usado, gozado e disposto.
Nos processos de negociação temos os seguintes personagens: lajeado, aquele que negocia a laje; lajeário, aquele que se torna proprietário da laje. Lembrando que o lajeado continua sendo o único dono do solo e das benfeitorias que nele houver, como outras edificações e plantações, por exemplo.
Formas de constituição
A legislação também define termos para as negociações aqui apresentadas: cisão como sendo a tratativa a respeito da laje superior de determinada construção base; e concreção, a negociação de cada uma das demais lajes. As sobrelevações podem originar tantos novos andares quantos forem permitidos naquela localidade, de acordo com a permissão de todos os envolvidos. Já a infrapartição de uma construção base só poderá ser negociada uma única vez.
Destaca-se apenas que, para que um lajeário transacione seu direito real de laje, terá antes que dar o direito de preferência para os demais lajeários e para o lajeado. E, ainda que nenhum deles se interesse pelo negócio, todos deverão permitir que a oferta seja feita a terceiros.
No que se refere à usucapião, temos que será possível, apesar de não haver uma modalidade específica para tanto (dentre as existentes). Isso inclui também a usucapião lajeária extrajudicial, conforme o Código de Processo Civil e a Lei 13.465/17.
Igualmente, uma vez que se trata de direito real autônomo, aplicam-se as demais possibilidades transacionais conferidas aos Direitos Reais, de modo geral, como a transferência hereditária, a submissão ao processo de desapropriação ou a oferta em hipoteca, bem como ser dada em alienação fiduciária.
Obs.: Ao se
Obs.: ao vender a laje, esta ganha matricula própria no cartório de imóveis, que deve ser averbada na matricula da construção base. Cada laje paga seus tributos.
Estrutura
Agora, a respeito das relações estabelecidas entre os componentes de toda essa estrutura, temos diferenças importantes que marcam a participação de cada um desses personagens. Vejamos abaixo as distinções:
Direitos do Lajeado:
- Proteção de outras construções e plantações no terreno. (Art. 1510-A, § 1º, Lei 13.465/17).
- Pagar os tributos referentes à construção base e ao terreno. (Art. 1510-A, § 2º, Lei 13.465/17).
- Manutenção da integridade da propriedade do terreno sobre a qual edificou a construção base. (Art. 1510-A, § 4º, Lei 13.465/17).
- Oposição a novos direitos de laje. Todos os envolvidos devem concordar com a geração de novas unidades. (Art. 1510-A, § 6º, Lei 13.465/17. Lembrando que o exercício abusivo de um direito gera responsabilidade civil – Art. 187, CC).
- Realização de qualquer tipo de reparo considerado urgente e que tenha algum reflexo nas outras lajes construídas. Após, pode cobrar o valor devido proporcionalmente aos demais beneficiados. (Art. 1510-C, §2º, Lei 13.465/17).
- Preferência de venda entre lajeado e lajeários. (Art. 1510-D, parágrafo único, Lei 13.465/17).
Deveres do lajeado:
- Contribuir com as áreas que sirvam a todo o edifício. (Art. 1510-C, parágrafo único, Lei 13.465/17);
- Arcar proporcionalmente com as despesas urgentes realizadas pelo lajeário; e
- Reconstruir a edificação base em caso de destruição desta. (Art. 1510-E, Lei 13.465/17).
Direitos do lajeário:
- Acesso independente a sua laje, desde que seja possível. (Art. 1510-A, § 3º, Lei 13.465/17);
- Usar, gozar e dispor de sua propriedade. (Art. 1510-A, § 3º, Lei 13.465/17);
- Manejar ações possessórias;
- Constituir nova laje, observados os critérios de possibilidade e permissão;
- Preferência na aquisição da construção base ou das demais lajes caso sejam postas a venda. (Art. 1510-D, Lei 13.465/17); e
- Reconstruir a construção base. (Art. 1510-E, II, Lei 13.465/17).
Deveres do lajeário:
- Pagamento de tributos e encargos legais. (Art. 1510-A, § 2º, Lei 13.465/17);
- Arcar com custos de manutenção das áreas comuns a toda construção, cada um na sua proporção;
- Indenizar os demais lajeários ou o lajeado por eventuais reparos urgentes;
- Preferência aos demais lajeários ou ao lajeado na aquisição de sua laje na hipótese de pretender alienar. (Art. 1510-D, Lei 13.465/17); e
- Requerer autorização do lajeado e demais lajeários para negociar sua parte.
Extinção do Direito
Por fim, o artigo 1510-E da Lei 13.465/17 trata da extinção do Direito de laje, que ocorrerá na hipótese de ruína da construção base, uma vez que esta é condição prévia e básica de sua existência. No entanto, o texto guarda exceções:
- Em caso de sua edificação ter se dado no subsolo da construção base;
- Se a construção base não for reconstruída em 5 anos, o lajeário, então, ganha o direito de reconstruí-la para restabelecer o seu direito real de laje e deve ser indenizado por tê-lo feito. Essa é a chamada Teoria da Acessão Invertida pela doutrina.
Seguindo a mesma linha de raciocínio, doutrina e jurisprudência entendem que todas as formas de perda da propriedade também podem ser aplicadas ao instituto do direito real de laje, quais sejam: perecimento, desapropriação, abandono, renúncia e alienação.
Sendo assim, fechamos nosso estudo sobre os principais tópicos a respeito do direito real de laje e de suas consequências sobre a vida prática de todos aqueles que pretendem se valer desse instituto. Continuem acompanhando nossas postagens!
Obrigada pela companhia!
Um beijo e até a próxima!
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